Réponse courte
Tout dépend du contrat. Prêter à un promoteur contre un taux fixe, directement ou par des obligations, est un prêt à intérêt : l’Académie internationale du fiqh interdit ces titres quel que soit leur nom (résolution 60). Acheter des parts d’une société ou d’un projet immobilier, avec une part du bénéfice réel et un risque de perte, est une association permise si l’activité est licite et si rien n’est garanti.
Ce que disent les institutions
Positions officielles, avec leur référence. La pastille résume la position de l’institution, pas un avis d’assabile.
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Académie internationale du fiqh Organisation de la coopération islamique, DjeddahInterdit
Les titres qui obligent l’émetteur à rembourser le montant avec un intérêt sont interdits à l’émission, à l’achat et à la revente, quel que soit leur nom (« certificats d’investissement », « bons d’épargne ») et que l’intérêt soit appelé profit, rendement ou commission.
Résolution 60 (11/6), 1990
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Académie internationale du fiqh Organisation de la coopération islamique, DjeddahSous conditions
Les titres de participation (sukuk de mudaraba) sont permis s’ils représentent une part commune du capital d’un projet, donnent droit à une part du bénéfice réel et ne garantissent ni le capital ni un rendement fixe.
Résolution 30 (5/4), 1988
Les positions sont rapportées telles quelles ; d’autres savants peuvent être d’un autre avis. Méthode et avertissements
Selon votre pays
- France
- La plupart des plateformes de financement participatif immobilier proposent des obligations ou des prêts à taux fixe aux promoteurs : ce sont des prêts à intérêt. Les offres en actions ou parts de société (equity) peuvent être conformes si l’activité l’est et si le rendement n’est pas garanti.
- Royaume-Uni
- Des plateformes ont proposé des investissements immobiliers par parts de société avec une supervision charia ; vérifiez la structure de chaque offre et l’existence réelle de ce contrôle.
- Maroc
- Le financement collaboratif est encadré par la loi 15-18 ; les banques participatives proposent par ailleurs des financements immobiliers en mourabaha.
Trois formes, trois jugements
| Forme | Ce que vous détenez | Jugement |
|---|---|---|
| Obligations ou prêt au promoteur | Une créance avec un taux fixe | Prêt à intérêt : exclu |
| Parts de société ou de projet | Une part du bien ou de l’entreprise | Association : permise sous conditions |
| Parts d’une société de location | Une part de loyers réels | Permise si les loyers viennent d’un usage licite |
Pourquoi le taux fixe pose problème
Un rendement fixé à l’avance sur un capital prêté est un riba, qu’on l’appelle intérêt, coupon ou rendement. L’Académie internationale du fiqh a précisé que le nom donné au titre (« certificat », « bon », « placement ») ne change rien (résolution 60 (11/6)).
Les conditions d’une participation conforme
- Vous devenez propriétaire d’une part réelle du projet ou de la société (moucharaka), ou vous confiez un capital à un gestionnaire contre une part du bénéfice (moudaraba).
- Le bénéfice est partagé en pourcentage, pas en montant fixe.
- Le capital et le rendement ne sont pas garantis par le porteur du projet ; une perte est supportée selon les parts.
- Le projet lui-même est licite et ne se finance pas lui-même par un prêt à intérêt important (voir les seuils du filtre d’actions).
Les fonds immobiliers (SCPI, REIT)
Une société qui détient des immeubles et distribue des loyers se juge comme une action : activité des locataires, dette à intérêt, revenus d’intérêts. Voir les actions.
Les versets
ٱلَّذِينَ يَأْكُلُونَ ٱلرِّبَوٰا۟ لَا يَقُومُونَ إِلَّا كَمَا يَقُومُ ٱلَّذِى يَتَخَبَّطُهُ ٱلشَّيْطَٰنُ مِنَ ٱلْمَسِّ ذَٰلِكَ بِأَنَّهُمْ قَالُوٓا۟ إِنَّمَا ٱلْبَيْعُ مِثْلُ ٱلرِّبَوٰا۟ وَأَحَلَّ ٱللَّهُ ٱلْبَيْعَ وَحَرَّمَ ٱلرِّبَوٰا۟ فَمَن جَآءَهُۥ مَوْعِظَةٌ مِّن رَّبِّهِۦ فَٱنتَهَىٰ فَلَهُۥ مَا سَلَفَ وَأَمْرُهُۥٓ إِلَى ٱللَّهِ وَمَنْ عَادَ فَأُو۟لَٰٓئِكَ أَصْحَٰبُ ٱلنَّارِ هُمْ فِيهَا خَٰلِدُونَ ٢٧٥
Quant à ceux qui se nourrissent de l’usure, ils se lèveront de leurs tombes, le Jour de la résurrection, dans un état comparable à celui de l’homme possédé du démon. Et ce, pour avoir prétendu que le commerce et l’usure sont parfaitement identiques, alors qu’Allah a autorisé le commerce et interdit l’usure. Quiconque, exhorté par son Seigneur, renonce à l’usure, n’aura ni à répondre des profits usuraires réalisés dans le passé, ni à les restituer. Et son sort dépendra d’Allah. Quant à ceux qui osent récidiver, ils sont voués au feu de l’Enfer où ils demeureront pour l’éternité.
Questions fréquentes
Une plateforme qui « garantit » le capital peut-elle être conforme ?
Non : une garantie du capital par le porteur du projet transforme la participation en prêt. Une garantie par un tiers indépendant, sans contrepartie, est discutée par les savants.